不動産投資を始めようと思っているけれど、何から始めたらいいのかわからないという方へ。
本記事では、不動産投資の始め方をステップバイステップで解説していきます。
具体的に何をすればいいのか、どのように準備を進めればいいのか明確になります。
さらに、不動産投資のリスクと対応策も紹介しています。
リスクを避けて堅実に不動産投資を始めたいという方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資における成功とは？
不動産投資の成功とは、（家賃収入＋物件売却益）－（物件購入費＋運営費）で利益を出すことです。
そのため、不動産投資は物件売却までを見越した長期的な戦略が必要になります
一番のポイントは割安の良質物件を見つけることです。
割安物件は利回りとリセールバリューが良いので、損益分岐点が低くなり利益を出しやすくなります。
単純な例ですが、1億円の物件を10年運用し、5000万円の家賃収入を得て、7000万円で売却すれば、2000万の利益です。
不動産投資の始め方：成功へと導く基本ステップ
目標設定：不動産投資のファーストステップ
まず最初に、不動産投資の目標を具体的に設定しましょう。
たとえば、「何年後に売却して、いくら利益を出したいか」などです。
目標を設定することで、物件の条件と必要資金を逆算することができます。
一般的に不動産投資は長期的な運用になるので、ご自身のライフプランと合わせて考えましょう。
市場調査：投資物件の相場を掴もう
目標を設定したら、条件に合った物件を不動産情報サイトで調べましょう。
こうすることによって、目標物件の相場を把握することができます。
必要資金の目安がつきますし、割安物件を見極める鑑識眼を養うことができます。
投資向け不動産情報サイト
資金計画：不動産投資ローンを活用しよう
必要資金を逆算し、自己資金が足りない場合は不動産投資ローンを組む必要があります。
ローンを組む場合のポイントは、事前審査を通過しておくことです。
理由は以下の2つです。
- 優良物件を見つけたらすぐに融資を受けられる
- 借入可能額と頭金の必要額を把握できる
物件探し：不動産投資はスピードが成功のカギ
資金計画を立てたら、条件に合った物件を不動産サイト・業者で探します。
ポイントは相場より割安の優良物件を焦らずに待つことです。
そして優良物件を見つけたら、すぐに購入できるよう準備をしておきましょう。
なぜなら、優良物件は争奪戦が激しいからです。
事前に条件をチェックシートにまとめておき、全てをクリアした物件が回ってきたら躊躇せずに購入しましょう。
物件購入：契約までの流れをチェック
優良物件を見つけたら、すぐに買い付けを入れます。
買い付けとは、買付証明書を売主に提出して、購入する意思を表明することです。
その後、金融機関で本審査を受け、物件の売主と売買契約を結びます。
本審査が通り資金を調達したら、物件購入費を支払って取引は完了です。
※買い付けをしたからと言って必ずしも購入できるとは限らないのでご注意ください。
運営：不動産管理会社に委託しよう
物件を購入したら、いよいよ運営開始です。
運営は
- 家賃の回収
- リフォーム
- 清掃
- 入居者の募集
などを行います。
自力で行うのが困難な場合は、管理会社に業務委託しましょう。
売却：不動産投資の成功を決定づける重要ステップ
売却して利益を出すまでが不動産投資です。
家賃収入で稼いだとしても、トータル収支がプラスでなければ意味がありません。
そのため、購入前の段階で物件価格の変動をシミュレーションすることをおすすめします。
不確定要素もありますが、いつごろ売却すれば利益が出そうかを事前に目安をつけておくのが賢明です。
そして、実際に物件を売却する際には、複数の不動産会社に査定してもらい、最も条件のいい会社に売却してもらいましょう。
不動産投資のリスクと対応策
価格の下落：不動産投資はエリア選びが成否をわける
経年劣化や需要の低下により物件価格が下落するリスクがあります。
物件価格が下落すると、売却時にトータル収支がマイナスになる可能性があります。
対応策は、安定的な需要を確保できるエリアを選ぶことで、ポイントは以下の3つです。
- 人口が増加傾向にある
- 利便性の高い立地（駅やスーパーが近いなど）
- 土地面積に限りがあり競合が増えにくい
たとえば、東京都心は人口が増え続けているうえに、土地面積に限りがあるので需要が安定しています。
空室：安定需要が不動産投資の大前提
物件に入居者が入らず空室が増えると家賃収入が減少してしまいます。
最悪の事態は、家賃収入が運営費を下回り、赤字経営になることです。
空室リスクを避けるには、安定的な需要を確保できるエリアを選びましょう。
たとえば、人口が増加しており、競合が新規参入しづらい東京都心がおすすめです。
また、駅やスーパー・病院などが近くにある利便性の高い立地も入居者が入りやすい傾向があります。
家賃滞納：不動産投資家におすすめの対処法紹介！
入居者がいても家賃を滞納されると、家賃収入が減少してしまいます。
一番のポイントは家賃保証会社を利用することです。
家賃保証会社は入居者が滞納した家賃を立て替えてくれます。
保証料の負担は入居者が払うのが一般的なので、オーナーは0コストでリスクを回避できます。
また、入居審査の基準（収入・勤続年数）を厳しくするという対策も有効です。
修繕費：事前に用意して不動産の劣化に備えよう
物件は経年劣化するので、適切なタイミングでリフォーム・修繕する必要があります。
たとえば、屋根・外壁・給水管・排水管・ガス設備などです。
いずれも修繕周期や費用の目安があるので、資金計画の段階でシミュレーションしておきましょう。
修繕時期を見越して費用を準備しておくことをおすすめします。
また、入居者には原状回復の説明を行い、敷金を設定しておきましょう。
災害：保険で不動産の損失を保証してもらおう
地震や火災などの災害により、物件がダメージを受ける場合があります。
一番のポイントは火災・地震保険に加入することです。
災害保険に加入しておけば、いざ災害が起きて損失が発生しても保証を受けることができます。
また、物件選びの際には新耐震基準を満たしているか確認しましょう。
古い物件の場合は、地震に備えて耐震補強工事をするのも有効です。
金利上昇：不動産投資ローンの重要ポイント
ローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増えてしまうリスクがあります。
理想は、現金一括で購入するか、固定金利ローンを組むことです。
変動金利ローンを組む場合は、以下のポイントが重要です。
- 低金利の不動産投資ローンを組む
- 借入額を最小限に抑える
- なるべく早く返済する
金利はいつどのくらい上昇するかわからないので、できる限りリスクを減らしましょう。
まとめ
本記事では、不動産投資の始め方とリスクを解説してきました。
不動産投資の一番のポイントは割安の良質物件を購入することです。
利回りとリセールバリューが良くなるので、利益を出しやすいからです。
不動産投資は長期的な運用になるうえ、不確定要素も多いため、可能な限り綿密に計画を立てましょう。
事前にシミュレーションできる要素は全て計算しておくことが賢明です。