家を売却したいけど、どう進めたらいいのかわからないという方へ。
本記事では、不動産売却の流れをわかりやすく解説していきます。
取引の全体像を把握することで、売却計画を立てやすくなると思います。
専門的な話も噛み砕いて説明しているので、知識０でも安心して読めます。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産売却の流れ
売却価格の相場を調べる
まずは、売却する物件の相場を不動産取引情報サイトで調べましょう。
不動産取引情報は、不動産情報ライブラリやレインズで確認できます。
売却予定の物件と条件の似た物件の取引価格がわかります。
相場を把握して、査定時に提示される価格が適正かどうかを判断できるようにしておきましょう。
不動産サイトで一括査定をする
相場を把握したら、次に物件を売却してもらう不動産業者を探しましょう。
不動産業者の選び方のコツは、不動産情報サイトで一括査定をすることです。
複数社同時に査定できるので、一番条件のいい不動産業者を効率的に見つけられます。
一括査定は、イエウール・スーモ・ホームフォーユーなどで利用できます。
不動産業者と媒介契約を結ぶ
条件のいい不動産業者を見つけたら、媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは、不動産業者に物件の売却をしてもらう契約のことです。
媒介契約には3種類あります。
| 同時契約 | 売却活動の報告義務 | 契約期間 | 直接買主と取引 | 流通サイトへの登録 | |
| 一般媒介契約 | 複数可 | なし | なし | 可 | 任意 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 2週間に1回以上 | 3か月以内 | 可 | 必須：契約後7日内 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 1週間に1回以上 | 3か月以内 | 不可 | 必須：契約後5日内 |
おすすめは1番バランスの取れている専任媒介契約です。
理由は以下の3つです。
- 1社専任で報告義務があり、契約期間が設けられているため、業者の販売意欲が高い
- 自分で買主を見つけることができ、柔軟性もある
- 不動産流通サイト（レインズ）に登録するので、物件情報を広めやすい
売却活動
媒介契約後は、売却価格を決めて売り出します。
売却価格は、事前に調べておいた相場価格と不動産業者のアドバイスを参考に決めましょう。
売却活動は主に不動産業者が進めてくれます。
不動産業者がお客さんを見つけてくれたら内見を行います。
物件をお客さんに案内するため、事前に清掃や質問回答の準備をしておきましょう。
買主と売買契約をする
買主が決まったら条件交渉を行い売買契約を結びます。
条件交渉は買主の希望（売買価格・支払い方法・引き渡し時期など）を検討し、不動産業者が調整します。
売主と買主の間で合意に至ったら、売買契約書に署名・捺印して売買契約は完了です。
売買契約は、売主・買主・不動産業者が一堂に会して行うのが一般的です。
不動産を引き渡す
売買契約を結んだら、買主に代金を支払ってもらい、物件を引き渡して取引は完了です。
この際に必要な書類は、不動産業者の指示のもと、漏れなく準備しましょう。
支払いと同時に所有権の移転登記申請を行いますが、これは司法書士に依頼します。
物件にローンが残っている場合には、事前に金融機関で抵当権の抹消手続きを準備をしておきましょう。
売却後の流れ：確定申告をして税金を納める
不動産を売却した後は、確定申告をして税金を納めましょう。
確定申告は毎年2月中旬から3月中旬の間に行います。
不動産売却で発生した利益は譲渡所得に分類されます。
居住用財産を売却して得た譲渡所得には、3000万円控除の特例があります。
条件を満たしていれば、この特例を利用して税負担を軽減しましょう。
不動産売却に必要な書類
登録済証・登記識別情報
不動産の所有者が誰なのかを証明する権利証です。
不動産を所有する際に必ずもらいます。
固定資産税評価証明書
不動産を所有すると発生する固定資産税は、土地や建物に対する評価額を基に計算されます。
固定資産税評価証明書は、土地や建物の評価額を証明する書類です。
この書類は、不動産の所有権を買主に移転する登記に必要です。
一般的に、各市区町村の役所窓口で発行することができます。
固定資産税・都市計画税の通知書
毎年4～5月ごろに届く納税通知書です。
支払った後も捨てずに保管しておきましょう。
土地測量図・境界確認書
土地や一戸建ての売却に必要な書類です。
土地の境界線を買主に明示するために使用します。
本人確認書
運転免許証やパスポートなど顔つき写真の身分証明書を用意しましょう。
住民票
住民票とは、居住関係を明示する書類です。
記載されている住所に住んでいることを証明することができます。
住民票も不動産の所有権移転登記の手続きに必要になります。
各市区町村の役所窓口、地域によってはコンビニで発行可能です
実印・印鑑証明書
実印とは、お住いの役所に登録してある印鑑のことです。
引き渡し時に必要なので、事前に用意しておきましょう。
印鑑証明書は、引き渡し時に発行から３か月以内のものが必要です。
役所窓口、地域によってはコンビニでも発行できます。
抵当権抹消書類
住宅ローンが残っている物件を売却するには、抵当権を抹消する必要があります。
まずは、金融機関に話を通し抵当権抹消の準備をしておきましょう。
金融機関から抵当権抹消書類を用意してもらえたら売却が可能になります。
まとめ
本記事では、不動産売却の流れを簡単に紹介しました。
一番のポイントは良い不動産業者を見つける事です。
不動産は専門性が高いので、主に業者が取引を進めます。
そのため、口コミや評判・実績などを吟味して慎重に選びましょう。