「不動産を売却すると税金がいくら発生するのか知りたい」という方へ。
「不動産取引は金額が大きい分、取られる税金も多いのでは？」と心配ですよね？
そこで本記事では、不動産を売却すると発生する税金をわかりやすく解説しています。
特に不動産売却益にかかる税金は非常に複雑で難しいため、簡単な計算例を用いて紹介しています。
税金の知識がほとんどない方でも、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産売却の税金の種類
不動産の売却をすると、以下の3つの税金が発生します。
- 印紙税
- 所得税
- 住民税
印紙税
不動産売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があります。
印紙税額は契約金額によって異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成される契約書には軽減税率の印紙税が適用されます。
なお、電子契約であれば印紙税は発生しません。
不動産売却益にかかる税金
不動産を売却して利益がでると所得税と住民税が発生します。
そのため、利益が出なければ所得税と住民税はかかりません。
たとえば、3000万円で購入した住宅を2000万円で売却しても、所得税と住民税は発生しないということです。
不動産売却益の所得税・住民税の税率
所得税・住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
なお、所有期間は売却した年の1月1日時点までの経過年数になります。
たとえば、2000年2月1日に購入し、2010年2月1日に売却しても、2010年1月1日時点までの経過年数が9年のため、所有期間は9年と見なされます。
- 所有期間が5年以下：税率39.63％（所得税30%ｘ復興特別所得税2.1％＋住民税9％）
- 所有期間が5年超：税率20.315％（所得税15%ｘ復興特別所得税2.1％＋住民税5％）
- 所有期間が10年超：居住用財産の軽減税率特例（適用要件：国税庁HP）
- 譲渡所得6000万円以下：税率14.21％（所得税10%ｘ復興特別所得税2.1％＋住民税4％）
- 譲渡所得6000万円超：税率20.315％（所得税15%ｘ復興特別所得税2.1％＋住民税5％）
上記の税率を譲渡所得にかけて税額を算出します。
譲渡所得の求め方
所得税と住民税は、譲渡所得を基に計算されます。
譲渡所得は、「不動産売却金額－（不動産購入金額＋売却費用）」で求めます。
たとえば、3000万円の不動産を4000万円で売却して、200万円の費用が発生した場合、
譲渡所得は4000万円－(3000万円＋200万円）= 800万円になります。
不動産購入金額は価値の減少も計算に入れる
不動産の購入金額については、経年による価値の減少も計算する必要があります。
計算方法は、「不動産購入金額ｘ0.9ｘ償却率ｘ経過年数」で求めます。
償却率は物の耐用年数によって国税庁に定められています。
たとえば、木造住宅だと耐用年数は22年のため、償却率は0.046です（参考：国税庁HP）。
ただし、居住用の住宅に関しては耐用年数1.5倍の償却率が採用されるので、22×1.5＝33年の償却率0.031が計算に使われます。
それでは事例として、10年間住んだ購入金額3000万円の木造住宅の価値減少額を計算してみましょう。
3000万円ｘ0.9ｘ0.031ｘ10年＝837万円
したがって、この不動産の価値は、3000万円－837万円で2,163万円と見なされ、この金額が譲渡所得の計算で使われます。
譲渡所得から特別控除を差し引く
不動産売却益の税金には、
- 居住用財産の3000万円控除
- 空き家の3000万円控除
などの特例があります。
控除要件に該当している場合は、譲渡所得から控除額を引きます。
なお、計算結果がマイナスになった場合は０扱いになります。
不動産売却益の税金の計算例
それでは実際に、不動産売却益の税金を計算していきましょう。
10年間住んだ購入金額3000万円の木造住宅を4000万円で売却し、200万円の費用が発生した場合を想定します。
１．不動産購入金額から経年による価値減少額を引いて計算で使えるようにします
価値減少額は、「不動産購入金額ｘ0.9ｘ償却率ｘ経過年数」で求めます。
償却率は、居住用木造住宅だと0.031になります（参考：国税庁HP）。
代入すると「3000万円ｘ0.9ｘ0.031ｘ10年」になり、価値減少額は837万円だとわかります。
したがって、この住宅の価値は3000万円－837万円で2,163万円と見なされ、この金額が譲渡所得の計算で使われます。
２．譲渡所得を求める
譲渡所得は、「不動産売却金額－（不動産購入金額（価値減少計算後）＋売却費用）」で求めます。
代入すると、「4000万円－（2163万円＋200万円）」になり、譲渡所得は1637万円だとわかります。
3．譲渡所得から控除額を差し引く
居住用財産の特別控除額3000万円を譲渡所得1637万円から差し引きます。
計算すると「1637万円－3000万円＝－1363万円」になり、マイナスは０扱いなので、譲渡所得は0円になります。
4．譲渡所得に税率を掛けて税額を算出する
10年以上所有している居住用財産で、譲渡所得が6000万円以下のため、所得税・住民税の税率は14.21％になります。
計算すると「0円ｘ14.21％」になり、税額は0円だとわかります。
不動産売却の所得税・住民税の払うタイミング
所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告の時（2/16～3/15）に支払います。
住民税は、売却した翌年の6月以降に送られてくる納税通知書の内容に従って払います。
まとめ
不動産売却時に発生する税金のポイントを簡潔にまとめると、以下の通りです。
- 印紙税
- 不動産売買契約書に添付する印紙代
- 契約金額によって異なる
- 2027年3月31日まで軽減税率あり
- 電子契約であれば発生しない
- 所得税・住民税
- 売却益が出ないと税金は発生しない
- 所有期間によって税率が異なる
- 譲渡所得「不動産売却金額－（不動産購入金額＋売却費用）」に税率をかけて税額を出す
- 居住用住宅には3000万円の特別控除がある
不動産売却に関する税金の知識を事前に把握して、適切に節税しましょう。